সিইএস ঋণ কীভাবে বিনিয়োগ সম্পত্তির অর্থায়নের জন্য ডিএসসিআর ব্যবহার করে

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য, একটি ক্লোজড-এন্ড সেকেন্ড (CES) ঋণ ব্যক্তিগত আয়ের উপর নির্ভর না করেই মালিক-বহির্ভূত সম্পত্তির অর্থায়নের একটি অনন্য উপায় প্রদান করে। ঋণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত ব্যবহার করে (ডিএসসিআর) যোগ্যতা অর্জনের জন্য, এই সম্পত্তি আয়-ভিত্তিক ঋণগুলি ভাড়া নগদ প্রবাহের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, যা এগুলিকে পোর্টফোলিও স্কেলিংয়ের জন্য আদর্শ করে তোলে। আসুন দেখি কিভাবে CES ঋণ নগদ প্রবাহ-ভিত্তিক ঋণের জন্য কাজ করে এবং কেন তারা একটি গেম-চেঞ্জার।

একটি CES ঋণ হল একটি নির্দিষ্ট-মেয়াদী দ্বিতীয় বন্ধকী যা অতিরিক্ত ড্র অনুমোদন করে না, প্রায়শই অ-মালিক দখলকৃত ঋণের জন্য প্রাথমিক ঋণের সাথে ব্যবহৃত হয়। ঐতিহ্যবাহী দ্বিতীয় বন্ধকীগুলির বিপরীতে, যার জন্য ব্যক্তিগত আয়ের প্রমাণ প্রয়োজন হতে পারে, বিনিয়োগ সম্পত্তির জন্য একটি ক্লোজড-এন্ড দ্বিতীয় ঋণ যোগ্যতা মূল্যায়নের জন্য DSCR ব্যবহার করে। ঋণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত একটি সম্পত্তির বার্ষিক ভাড়া আয়কে তার ঋণের দায়বদ্ধতার বিপরীতে পরিমাপ করে, যার মধ্যে প্রথম এবং দ্বিতীয় বন্ধকী পরিশোধ (মূল, সুদ, কর, বীমা এবং HOA ফি) উভয়ই অন্তর্ভুক্ত। 1.0 বা তার বেশি DSCR নির্দেশ করে যে সম্পত্তির আয় তার ঋণ কভার করে, ঋণদাতারা সাধারণত নগদ প্রবাহ-ভিত্তিক ঋণের জন্য 1.25 পছন্দ করেন।

এই ব্যক্তিগত আয় যাচাই পদ্ধতিটি একটি বড় আকর্ষণ। বিনিয়োগকারীদের W-2 বা ট্যাক্স রিটার্নের প্রয়োজন হয় না; পরিবর্তে, ঋণদাতারা সম্পত্তির ভাড়ার সম্ভাবনা মূল্যায়ন করে, যার ফলে জটিল আর্থিক ব্যবস্থার অধিকারীদের জন্য CES ঋণ সহজলভ্য হয়। এগুলি বিদেশী নাগরিকদের জন্যও উপলব্ধ, যা আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীদের স্থানীয় আয়ের রেকর্ড ছাড়াই মার্কিন রিয়েল এস্টেটে প্রবেশ করতে দেয়। উদাহরণস্বরূপ, একজন বিদেশী নাগরিক ব্যক্তিগত আয়ের বাধা অতিক্রম করে 1.3 এর DSCR সহ প্রতি মাসে $4,000 আয় করে এমন একটি ভাড়া সম্পত্তির উপর CES ঋণ সুরক্ষিত করতে পারেন।

পিগিব্যাক ওকে কাঠামো নমনীয়তা বৃদ্ধি করে। একটি ক্লোজড-এন্ড সেকেন্ড লোন ডাউন পেমেন্ট বা সংস্কারের খরচ কভার করতে পারে, প্রথম বন্ধকের সাথে যুক্ত করে অগ্রিম খরচ কমাতে। কল্পনা করুন একজন বিনিয়োগকারী $500,000 ভাড়া সম্পত্তির লক্ষ্যবস্তু: একটি প্রথম বন্ধক 75% ($375,000) কভার করে, এবং একটি CES লোন বাকি 20% ($100,000) তহবিল দেয়, মাত্র 5% নগদ টাকা রেখে। এই পৃষ্ঠাটিরিজার্ভআরও বিনিয়োগের জন্য তারল্য।

তবে, DSCR-ভিত্তিক CES ঋণের ক্ষেত্রে কিছু সতর্কতামূলক ব্যবস্থা থাকে। দ্বিতীয় বন্ধকের সুদের হার প্রায়শই বেশি থাকে এবং সম্মিলিত ঋণ-থেকে-মূল্য (CLTV) অনুপাত 75-85% পর্যন্ত সীমাবদ্ধ থাকতে পারে। শূন্যপদ বা বাজার পরিবর্তন সম্পত্তির আয়-ভিত্তিক ঋণকেও প্রভাবিত করতে পারে, তাই বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই শক্তিশালী ভাড়া চাহিদা নিশ্চিত করতে হবে। এই কারণগুলি সত্ত্বেও, CES ঋণের মতো অ-মালিক-অধিকৃত ঋণগুলি পোর্টফোলিও বৃদ্ধির জন্য অতুলনীয় সুযোগ প্রদান করে, বিশেষ করে ব্যক্তিগত আয় যাচাইকরণ ছাড়াই এবং বিদেশী জাতীয়তার জন্য উপলব্ধ বিকল্পগুলি অ্যাক্সেসযোগ্যতা বৃদ্ধি করে।